Nobat ના બધા ન્યુઝ તમારા નોટીફીકેસન મેળવવા માટે નીચે I Understand ઉપર ક્લિક કરો.
ઘર લેવું એ દરેક સામાન્ય નાગરિક માટે જીવનની સૌથી મહત્ત્વપૂર્ણ રોકાણ પ્રક્રિયામાંથી એક છે. પણ જ્યારે આપણે બિલ્ડર પાસેથી ઘર લેવાની પ્રક્રિયા હાથ ધરીએ ત્યારે આ ફક્ત ભાવનાત્મક નહીં, કાયદેસર રીતે પણ અત્યંત સંવેદનશીલ પ્રક્રિયા બને છે. નાણાકીય રીતે આપનું સમગ્ર ભવિષ્ય દાવ પર હોય ત્યારે બિલ્ડર અથવા વિકાસકર્તા દ્વારા આપવામાં આવતી વિગતો, દસ્તાવેજો અને મંજૂરીઓની યોગ્ય કાયદેસર તપાસ કરવી એ આપની ફરજ છે જેથી ભવિષ્યમાં કાયદાકીય વિવાદો કે ભયંકર નુકસાનનો સામનો ન કરવો પડે.
ઘર લેતાં પહેલાં ટૂંકી કાયદેસર ચેકલિસ્ટ
(૧) પ્રોજેક્ટનો રેરા નોંધણી નંબર છે કે નહીં? (૨) બાંધકામ માટે લાગતી તમામ મંજૂરીઓ જમીન માલિકીના દસ્તાવેજો, બાંધકામ મંજૂરી, વિજળી અને પાણીના કનેક્શનની મંજૂરી વગેરે ઉપલબ્ધ છે કે નહીં? (૩) ઓક્યુપન્સી સર્ટિફિકેટ (રહેવા માટે યોગ્યતા પ્રમાણપત્ર) મળેલું છે કે નહીં? (૪) એગ્રીમેન્ટ ટુ સેલ અને સેલ ડીડ વચ્ચેનો તફાવત શું છે અને કયા દસ્તાવેજ પર હસ્તાક્ષર કરવાના છે? (૫) કાર્પેટ એરિયા શું છે અને બિલ્ડર દ્વારા દર્શાવેલ વિસ્તાર સચોટ છે કે કેમ? (૬) કોમન એરિયા, ટેરેસ, પાર્કિંગ, સ્ટેરકેસ, લિફ્ટ વગેરેની માલિકી અને ઉપયોગના હક વિશે સ્પષ્ટતા છે કે નહીં? (૭) ફાયર સેફ્ટી અંગે તમામ નિયમોનું પાલન થયું છે કે નહીં? (૮) ફાઈનલ પોઝિશન પછી વેચાણ પત્ર નોંધાવવામાં આવશે તેની ખાતરી છે કે નહીં?
રેરા હેઠળ ગ્રાહકોના અધિકાર અને સુરક્ષા
ભારત સરકાર દ્વારા ૨૦૧૬માં અમલમાં લાવવામાં આવેલ રિયલ એસ્ટેટ અધિનિયમ એટલે કે રેરા, ઘરના ખરીદદારની હિતસંરક્ષાના હેતુથી બનાવવામાં આવ્યો છે. ગુજરાતમાં પણ ગુજરેરા તરીકે રાજ્યસ્તરે તેનું અમલ થાય છે. આ અધિનિયમ હેઠળ ગ્રાહકને અનેક અધિકારો આપવામાં આવ્યા છે અને બિલ્ડરને પણ બાંધકામ અંગે કાયદેસર જવાબદારી સોંપવામાં આવી છે.
ઘર ખરીદનાર તરીકે આપના અધિકારો
(૧) પ્રોજેક્ટની નોંધણીઃ રીયલ એસ્ટેટ (નિયંત્રણ) અધિનિયમ, ૨૦૧૬' હેઠળ, કોઈ પણ રહેણાંક કે વ્યાવસાયિક પ્રોજેક્ટ કે જેમાં આઠ કે તેનાથી વધુ યૂનિટ/ફ્લેટ/દુકાનો હોય અથવા તો વિસ્તાર પાંચસો ચોરસ મીટરથી વધુ હોય, તો તેવા દરેક રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટની રેરા પાસે નોંધણી ફરજિયાત છે.અજમાયશ તરીકે કે કોઈ પણ રજિસ્ટ્રેશન વિના, જો બિલ્ડર એવાં પ્રોજેક્ટમાં બુકિંગ લે છે, જાહેરાત કરે છે કે વેચાણ કરે છે, તો તે દંડનીય કાયદાગત ઉલ્લંઘન ગણાય છે. આવી સ્થિતિમાં બિલ્ડર સામે રેરા અધિકારી કાર્યવાહી કરી શકે છે જેમાં નોંધણી રદ કરવી, ભારે દંડ ફટકારવો કે કાયદેસર કાર્યવાહી શરૂ કરવાની જોગવાઈ છે.
(૨) માહિતી મેળવવાનો અધિકારઃ આપ બિલ્ડર પાસેથી તમામ મંજૂરીઓ, નકશા, પ્રોજેક્ટનો ટાઈમલાઇન, ખર્ચ વિગેરે માંગવા માટે અધિકૃત છો.
(૩) વિલંબ થાય તો વળતરઃ જો બિલ્ડર તરફથી ઘરની હસ્તાંતરણ (મકાન આપવાની) પ્રક્રિયામાં વિલંબ થાય છે અને તે હસ્તાંતરણ આપવાની મુદત વેચાણ કરાર (એગ્રીમેન્ટ ટુ સેલ)માં સ્પષ્ટ રીતે નોંધવામાં આવી હોય તો ગ્રાહકને રેરા અધિનિયમ, ૨૦૧૬ની કલમ ૧૮(૧) હેઠળ, વિલંબની અવધિ માટે ચૂકવેલ રકમ પર વ્યાજ મેળવવાનો કાયદેસર હક્ક પ્રાપ્ત થાય છે. કેટલાંક કિસ્સાઓમાં, જો ગ્રાહક હસ્તાંતરણ સ્વીકારવા ઈચ્છતા ન હોય, તો તેમને તેમની આખી ચુકવેલ રકમ, વ્યાજ સહિત પરત મેળવવાનો અધિકાર છે.
(૪) બાંધકામમાં ખામી હોય તો જવાબદારીઃ જો બિલ્ડર દ્વારા હસ્તાંતરણ પછીના પાંચ વર્ષની અંદર ખરીદનાર (ગ્રાહક) દ્વારા કોઈ રચનાત્મક/બાંધકામ સંબંધિત ખામી કે અન્ય સામાન્ય નિર્માણ ખામીઓ અંગે લેખિતમાં ફરિયાદ કરવામાં આવે, તો એ પ્રકારની ખામીઓને બિલ્ડરે ૩૦ દિવસની અંદર મફતમાં દૂર કરવી ફરજિયાત છે. જો બિલ્ડર એવી ખામી દૂર કરવામાં નિષ્ફળ જાય, તો ગ્રાહકને મૂડી કે વ્યાજ તરીકે ચૂકવણી માટે પણ દાવો કરવાની મંજૂરી છે.
બિલ્ડર માટે કાયદેસર જવાબદારીઓ
(૧) બિલ્ડરે માત્ર રેરામાં નોંધાયેલ પ્રોજેક્ટ જ વેચવા જોઈએ. (૨) ગ્રાહક સાથે કાયદેસર અને વિસ્તૃત બાનાખત (એગ્રીમેન્ટ ટુ સેલ) કરવાની ફરજ છે, જેમાં દરેક શરતો સ્પષ્ટ લખેલી હોવી જોઈએ. (૩) દરેક ચુકવણી રસીદ/બેંક હવાલા દ્વારા લેવી જોઈએ અને બિલ્ડરે તેનું બુકહિસાબ રાખવો ફરજિયાત છે.
બિલ્ડર દોષિત જણાય તો ગ્રાહક શું કરી શકે?
જો બિલ્ડર ગ્રાહકના કાયદેસર અધિકારોનો ભંગ કરે છે જેમ કેઃ નક્કી કરેલ સમયમર્યાદામાં રહેઠાણ હસ્તાંતરણ ન કરવું, મંજૂરી વિના બાંધકામ કરવું, દસ્તાવેજોમાં ખોટી વિગતો રજૂ કરવી, અથવા સામાન્ય ઉપયોગ માટે નિર્ધારિત જગ્યા પર ખાનગી કબજો જમાવવાનો પ્રયાસ કરવો તો એવા સંજોગોમાં ગ્રાહકને નીચેના કાયદેસર પગલાં લેવાનો પૂરો હક છેઃ
(૧) લેખિત રજૂઆત અને ફરિયાદ નોંધાવવીઃ ઘર ખરીદનાર ગ્રાહક ગુજરાત રેરા સંચાલક અધિકારીએ અથવા ગુજરેરા વેબપોર્ટલ દ્વારા પોતાની ફરિયાદ નોંધાવી શકે છે. અધિકારી અરજીને પરિચિત કરીને બિલ્ડર સામે કાર્યવાહીની પ્રક્રિયા આરંભે છે.
(૨) દંડ અને ફોજદારી કાર્યવાહીઃ બિલ્ડર દ્વારા રેરા કાયદાના નિયમોનો ઉલ્લંઘન કરવામાં આવે તો રેરા અધિકારી તેમની પર ભારે નાણાંકીય દંડ ફટકારી શકે છે. તેમજ કાયદાની ગંભીર ઉલ્લંઘના જેમ કે નોંધણી વગર વેચાણ અથવા ખોટી માહિતી આપવી ના મામલાઓમાં બિલ્ડરને કાયદેસર રીતે કેદની સજાની પણ જોગવાઈ છે.
(૩) ચનભંગ માટે વળતર મેળવવાનો અધિકારઃ જો બિલ્ડરે બુકલેટ, જાહેરાત કે બ્રોશર દ્વારા આપેલ કોઈ વચન જેમ કે ક્લબ હાઉસ, પાર્કિંગ, જિમ્નેશિયમ, ફાયર સેફ્ટી કે અન્ય સુવિધાઓ પુરી ન પાડવી હોય, તો પણ ગ્રાહક તેનો વળતર વસૂલી શકે છે. રેરા હેઠળ આવા વચનો પણ કાયદેસર બાંયધરી તરીકે માનવામાં આવે છે.
(૪) બિલ્ડરની બ્લેકલિસ્ટિંગ અને જાહેર નોંધઃ કોઈ બિલ્ડર વારંવાર કાયદાનું ઉલ્લંઘન કરે છે, રજિસ્ટ્રેશન વિના પ્રોજેક્ટ વેચે છે કે ગ્રાહકોને નુકસાન પહોંચાડે છે, તો રેરા અધિકારી તેમના પર એકશન લઈને તે બિલ્ડરને બ્લેકલિસ્ટ કરી શકે છે. ઉપરાંત, આવી માહિતી અન્ય રાજ્યોની રેરા સંસ્થાઓને પણ આપવામાં આવે છે, જેથી તેમનો અભ્યાસકર્તા તરીકેનો રેકોર્ડ જાહેર થઈ શકે અને તેઓ નવા પ્રોજેક્ટ માટે નોંધણી ન મેળવી શકે.
ચુકાદા સામે ઉચ્ચ અદાલતમાં અપીલ કરવાનો અધિકારઃ
જો ગ્રાહક રેરા અધિકારીએ આપેલા ચુકાદાથી અસંતોષિત હોય, તો તેઓ રીયલ એસ્ટેટ અપિલેટ ટ્રિબ્યુનલ સમક્ષ અપીલ દાખલ કરી શકે છે. ટ્રિબ્યુનલ પોતાનાં અભિપ્રાય અને પુરાવાના આધારે નિર્ણય આપે છે અને આ ટ્રિબ્યુનલનો ચુકાદો વટાવી શકાય એવો હોય છે.
ફાયર સેફ્ટી અને કોમન એરિયાની મર્યાદા
ફાયર સેફ્ટી માટે દરેક બિલ્ડિંગમાં ફાયર એક્ઝિટ, ફાયર એલાર્મ, પાણીના પોઈન્ટ અને ફાયર ફાઇટિંગ સુવિધાઓ હોવી ફરજિયાત છે. જો બિલ્ડર ફાયર એક્ઝિટને બંધ કરી દે છે, પાર્કિંગમાં શટર લગાવી અંગત જગ્યા બનાવી દે છે તો તે રેરા, નેશનલ બિલ્ડિંગ કોડ તથા ફાયર એક્ટનો ઉલ્લંઘન છે.
ગ્રાહકોએ આવા મામલાઓમાં ગુજરોરા, જિલ્લા કલેક્શનર, ટાઉન પ્લાનિંગ ઓફિસર તથા ફાયર વિભાગ સમક્ષ લેખિતમાં ફરિયાદ નોંધાવી શકે છે. કોઈ પણ કોમન એરિયાને વ્યક્તિગત રીતે ઓક્યુપાય કરવું એ બંધારણ વિરૂદ્ધ પ્રવૃત્તિ ગણાય છે.
ઘર એ ફક્ત ઈમારત નહીં, આપના સપનાનું નિવાસ છે. રેરા એક શસ્ત્ર છે જે ગ્રાહકને બિલ્ડર સામે રક્ષણ આપે છે. દરેક પાત્રતાપત્ર, દસ્તાવેજ અને મંજૂરીની તપાસ એ આપનું આર્થિક ભવિષ્ય સુરક્ષિત રાખે છે. કાયદેસર તપાસ વગર લીધેલું ઘર કદાચ દર વર્ષે આપને કોર્ટના દરવાજા ખખડાવવા માટે મજબૂર કરી શકે છે. ''ઘર ખરીદો, પણ જાણકારી અને કાયદેસર તપાસ પછી જ!''
ધ્વનિ લાખાણી, એડવોકેટ, ગુજ. હાઈકોર્ટ
જો આપને આ પોસ્ટ ગમી હોય તો શેર કરો...
Follow us: આ જ પ્રકારની બીજી પોસ્ટ માટે અમારી એપ ડાઉનલોડ કરો.
Android: https://rb.gy/surhtv
Apple ios: https://rb.gy/cee4r9
Social Media
ફોટો સ્ટોરી માટે અમારા ઇન્સ્ટાગ્રામ પેઈજને ફોલ્લો કરો
https://www.instagram.com/nobatdaily?r=nametag
વિડિયો માટે અમારી યુ-ટ્યૂબ ચેનલને સબસ્ક્રાઈબ કરો
https://youtube.com/@Nobatofficial